Sprzedaż mieszkania z kredytem. Jak zrobić to najlepiej?

Przeczytaj także: Kredyt we frankach utrudnia sprzedaż mieszkania?

Dzisiejsze ceny mieszkań powodują, że większość Polaków musi sfinansować zakup własnego M kredytem. Z badania zrealizowanego przez TNS wynika, że dzieje się tak nawet w 80% zawieranych transakcji. Czasami jednak zakupiona nieruchomość okazuje się nie być docelową. Część kredytobiorców decyduje się wówczas na sprzedaż mieszkania z kredytem. W takim wypadku pierwszym krokiem, który należy wykonać, jest wypełnienie formalności w banku, a więc przede wszystkim skompletowanie całej niezbędnej dokumentacji.

– Koniecznym dokumentem jest tu zaświadczenie o wysokości i stanie zadłużenia wraz z odsetkami – tłumaczy Michał Krajkowski, ekspert Związek Firm Doradztwa Finansowego, Notus Doradcy Finansowi. – Dzięki niemu zyskujemy informację, jaka kwota pozwoli na spłatę pożyczki oraz wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Gotówka nie zawsze najlepsza

Jeżeli już decydujemy się na sprzedaż mieszkania z kredytem, to ciążącego na nim obciążenia możemy pozbyć się na dwa sposoby: spłacić je gotówką albo też z środków uzyskanych od kupującego. Praktyka pokazuje jednak, że taki wariant nie zawsze jest korzystny finansowo.

– Zanim dojdzie do transakcji, należy sprawdzić czy bank nie naliczy prowizji z tytułu wcześniejszego pokrycia zadłużenia – mówi Andrzej Kaczor, ekspert ZFDF, Home Broker. – W niektórych przypadkach może ona wynieść nawet 5 proc. kwoty do spłaty i powoduje, że sprzedaż staje się nieopłacalna. Nie oznacza to jednak, że tak będzie zawsze. W wielu umowach określa się bowiem czas, po którym można oddać pożyczkę bez ponoszenia dodatkowych kosztów. W zależności od banku, mogą to być 3, a nawet 10 lat. Jeśli prowizja nie zostanie naliczona, można bez przeszkód dokonać transakcji. Wtedy kupujący przelewa kwotę na poczet banku, który wykreśla hipotekę z księgi wieczystej, a nadwyżkę oddaje sprzedającym – tłumaczy ekspert ZFDF.

Więcej komplikacji może pojawić się wtedy, gdy kupujący również chce zaciągnąć kredyt hipoteczny.

– W takiej sytuacji obie instytucje finansowe muszą się porozumieć w sprawie transakcji finansowych, aby zabezpieczyć swoje interesy. Najpierw dokonywana jest spłata zadłużenia ze środków pochodzących z kredytu kupującego, a następnie wykreślenie starego banku i wpisanie nowego do księgi wieczystej. Jeśli pojawia się nadwyżka, to zostaje ona wpłacona na konto sprzedającego – wyjaśnia Andrzej Kaczor, ekspert ZFDF, Home Broker.

Co z frankowiczami?

Istnieje jeszcze wariant - sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym. Taka sytuacja może dotyczyć m.in. osób, które zaciągnęły zobowiązanie we frankach szwajcarskich. Jeśli kupili mieszkanie w czasie, gdy kurs obcej waluty był niski, to realna wartość nieruchomości może być obecnie niższa od sumy kredytu do spłaty. Co zrobić w takiej sytuacji? Pod uwagę można wziąć przewalutowanie pożyczki, jednak często okazuje się być ono najmniej opłacalne. Druga metoda to przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość, która nie jest nią obciążona. Co ważne, bank najpierw sprawdzi jej stan techniczny, oceni wartość oraz poprosi o zgodę właściciela, jeśli nim nie jesteśmy. Jeśli otrzymamy zielone światło na przeniesienie zabezpieczenia długu, możemy sprzedać mieszkanie. Warto jednak pamiętać, że wciąż pozostaje wtedy kredyt do spłacenia.