Kredyty mieszkaniowe - podsumowanie 2014

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości: jakie prognozy na 2015?

Mijający rok na rynku kredytów hipotecznych, mimo wcześniejszych zapowiedzi, upłynął dosyć spokojnie, chociaż obfitował w wiele ważnych zmian. Chociaż żadna z nowych regulacji i zmian nie wywróciła rynku „do góry nogami”. O tym, co takiego ważnego działo się w 2014 roku na rynku kredytów mieszkaniowych piszemy poniżej w podsumowaniu roku.

Rekomendacja S – jednocześnie zaostrzyła i złagodziła

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego miała zmienić rynek mieszkaniowy. Owszem, wprowadziła wiele istotnych zmian w przepisach kredytowych, ale jak na razie nie zmieniła drastycznie oblicza rynku kredytów i nieruchomości. Przede wszystkim wprowadziła obowiązkowy wkład własny w wysokości 5% wartości nieruchomości. Wbrew prognozom sceptyków, rynek kredytowy nie załamał się, bowiem taki poziom wkładu własnego nie był problemem dla klientów. Warto podkreślić, że chociaż KNF zalecała minimum 5% wkładu własnego, to wiele banków wymagało zaangażowania przez kredytobiorcę środków na poziomie 10 a nawet 20%. Tylko 10 banków było w 2014 roku skłonnych udzielać kredytów z tylko 5 procentowym wkładem, a 2 instytucje wymagały zawsze duże wyższego wkładu własnego, bo aż 20 procent.

Rekomendacja, z jednej strony zaostrzyła politykę kredytową, ale przyniosła pewne realne złagodzenie wymagań. Przepisy KNF zmieniły zasady wyliczania zdolności kredytowej. Do końca 2013 roku, okres spłaty kredytu na potrzeby wyliczania zdolności kredytowej, nie mógł być dłuższy niż 25 lat. Rekomendacja pozwoliła na jego wydłużenie o 5 lat, co przełożyło się na wzrost zdolności kredytowej o około 4-6 procent.

Chociaż wyliczać zdolność kredytową możemy na maksymalnie 30 lat, to mimo wszystko sam okres spłaty kredytu sugerowany w Rekomendacji S nie może przekroczyć 25 lat. Wydłużenie do maksymalnie 35 lat jest możliwe, ale dopiero przedstawieniu wyliczeń pokazujących wzrost kosztów kredytu. Oznacza to koniec kredytów na 40 czy nawet 50 lat, bowiem tak długi okres spłaty wiąże się z gigantycznym wzrostem kosztów odsetkowych, przy niewspółmiernie niższych ratach.

Nowe regulacje potwierdziły także maksymalne ograniczenie możliwości zaciągania kredytów walutowych. Od lipca tego roku o kredyt w walucie obcej mogą ubiegać się tylko osoby zarabiające w danej walucie. Rekomendacja wymusza zgodność waluty dochodu z walutą kredytu. Taki stan obowiązywał jednak w wielu bankach na wiele miesięcy przed wejściem w życie rekomendacji KNF u. Już od kilku lat obserwowaliśmy w bankach znaczące ograniczenie dostępności kredytów walutowych. Ubiegać się o niego mogły albo osoby zarabiające w danej walucie, albo zarabiające co prawda w złotych, ale tylko przy założeniu osiągania dochodów na poziomie kilkunastu tysięcy miesięcznie. Taka polityka banków ograniczała dostępność kredytów walutowych, a Rekomendacja S tylko potwierdziła obowiązującą w praktyce sytuację.

Mieszkanie dla Młodych – z dużej chmury mały deszcz

Zmienić rynek kredytowy miał także rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Wprowadzony z opóźnieniem, bo dopiero od 1 stycznia 2014 roku, ma pomagać w zakupie pierwszego mieszkania młodym osobom. Skierowany jest do osób, które nie ukończyły 35 roku życia i chcą nabyć swoje pierwsze mieszkanie. Jednak jednym z wymagań, które skutecznie ogranicza dostępność do kredytu z dopłatą, jest objęcie programem tylko mieszkań z rynku pierwotnego. Zatem nie mogą z niego skorzystać osoby poszukujące mieszkania na rynku wtórnym. Dodatkowo, konstrukcja programu wyeliminowała z niego osoby mieszkające w mniejszych miejscowościach. Rynek deweloperski koncentruje się bowiem na dużych miastach, a mieszkańcy mniejszych miejscowości często nie mają możliwości jakiegokolwiek wyboru. W małych miastach buduje się bardzo mało nowych mieszkań, co oznacza, że program MdM nie ma tam możliwości realnego funkcjonowania.