Kredyt mieszkaniowy: jak obniżyć ratę?

Przeczytaj także: Rata kredytu nawet o 410 zł wyższa. Zobacz, jak ją obniżyć

Wydłużenie okresu spłaty

Im spłata kredytu będzie rozłożona na więcej rat, tym pojedyncza kwota spłaty będzie niższa – to oczywiste. Trzeba przy tym jednak pamiętać, że każde wydłużenie spłaty oznacza większą kwotę, którą łącznie oddamy bankowi. Przy kredycie na 300 tys. zł w obecnych warunkach rata kredytu rozłożonego na 20 lat wynosi 1898 złotych, a łączna kwota odsetek spłaconych bankowi – 155,5 tys. zł. Wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat to rata niższa o 230,5 zł, ale jednocześnie koszty kredytu wyższe o 44,5 tys. zł. Zmiana na 30 lat to kolejne 47 tys. zł odsetek, ale jedynie 147,5 zł miesięcznych oszczędności. Warto poszukać kompromisu pomiędzy obniżaniem miesięcznej raty, a wydłużaniem okresu kredytowania, bo im bardziej to robimy, tym obniżka raty będzie mniejsza.

Spłata kredytu bezpośrednio w walucie

Osoby spłacające kredyt walutowy ponoszą koszt tzw. spreadu. Chodzi o zakup waluty od banku, który udzielił kredytu, a kursy walutowe w bankach nie zawsze są atrakcyjne. Warto jednak wiedzieć, że klient ma możliwość samodzielnego nabycia waluty (np. w kantorze internetowym) i nie musi być skazany na stawki oferowane przez bank. W zależności od kursów, miesięczna oszczędność z tytułu zmiany sposoby spłaty kredytu na kwotę 300 tys. zł wynieść może od kilkunastu do 80-100 złotych. Minusem tego rozwiązania jest jednak fakt, że to na kredytobiorcy spoczywa obowiązek, by co miesiąc kupić walutę i wpłacić ją do banku. Stąd częściej korzystają z niego osoby spłacające kredyt na duże kwoty, bo oszczędności są wówczas większe, a nakład pracy taki sam.

Obniżka marży kredytowej

Bardzo efektywnym sposobem na obniżkę raty kredytowej jest zmiana marży kredytowej na niższą. Marża to składnik oprocentowania, który jest zapisany w umowie kredytowej i bez podpisania aneksu do umowy nie może się zmienić. Nie każdy jednak może z tego rozwiązania skorzystać. Szansę na wynegocjowanie zmiany marży mają osoby, które mają kredyt z marżą znacząco wyższą niż obecnie dostępne na rynku. Na przykład w 2009 r. średnia marża kredytowa wynosiła ok 3 pkt proc., dziś jest to 1,8 pkt proc. Im różnica pomiędzy marżą w umowie a obecnie dostępną będzie większa, tym korzyść z tej zmiany bardziej przełoży się na niższą ratę kredytu. Na przykład zmiana marży 3,5 p.p. na 1,8 p.p. oznacza spadek raty 30-letniego kredytu z 1837 do 1520 złotych, czyli o ponad 17 proc. Miesięczna oszczędność przekraczająca 300 zł do końca okresu spłaty może zostać osiągnięta kosztem kilkuset złotych pobieranych przez bank za aneks do umowy kredytowej.

Refinansowanie kredytu

W sytuacji, w której kredytujący bank nie jest skłonny do obniżki marży, warto rozejrzeć się za innym. Zaciągnięcie kredytu na spłatę innego zadłużenia nazywa się kredytem refinansowym i niektóre banki są otwarte na tego rodzaju klientów, bo chcą pozyskać klienta od konkurencji. Korzyść w miesięcznej racie zależna będzie od różnicy pomiędzy marżą w dotychczasowym banku, a nową ofertą. Im rozstrzał większy, tym i obniżka bardziej znacząca. Należy jednak pamiętać, że możliwe są dodatkowe koszty, a to w związku z możliwymi prowizjami. Pierwsza to opłata za wcześniejszą spłatę kredytu, która występuje w niektórych cennikach. Najczęściej wynosi 1 proc., ale tylko jeśli spłata występuje w ciągu pierwszych pięciu lat. Należy liczyć się wówczas z możliwością uszczuplenia portfela nawet o kilka tysięcy złotych. Druga opłata to prowizja pobierana przez bank refinansujący kredyt. Wprawdzie często w ramach promocji wynosi ona 0 proc., ale w kalkulacji należy o niej pamiętać.

Wakacje kredytowe

W przypadku czasowych problemów ze spłatą kredytu (związanych np. z chorobą czy utratą pracy) można skorzystać z tzw. wakacji kredytowych. Rozwiązanie to polega na czasowym zawieszeniu części lub całości raty kredytowej, co pozwala kredytobiorcy przetrwać trudny czas. Różne formy wakacji kredytowych występują właściwie w każdym banku i są bezpłatne. Należy jednak pamiętać, że (przeciwnie do czterech poprzednich pomysłów) wakacje kredytowe to doraźna pomoc, a nie stała obniżka miesięcznej raty i po ich zakończeniu rata wzrośnie do pierwotnego poziomu.

Marcin Krasoń,