Kredyt na mieszkanie w budowie

Przeczytaj także: 310 inwestycji mieszkaniowych już pod ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Z badań przeprowadzonych przez Home Broker wynika, że na przestrzeni ostatnich dwóch lat wyraźnie wzrósł odsetek nabywców mieszkań deweloperskich, którzy decydują się na zakup lokalu zanim zostanie on oddany do użytkowania. Do podjęcia takiej decyzji skłania niższy koszt zakupu mieszkania na wczesnym etapie budowy oraz bogata oferta deweloperów. Ale jest też druga strona medalu – na odbiór takiego lokalu trzeba poczekać, a później jeszcze go wykończyć. Według danych GUS sam proces budowy mieszkań deweloperskich trwa średnio 25 miesięcy, czyli nieco ponad dwa lata. W tym czasie może dojść do kumulacji kosztów: z jednej strony trzeba już spłacać ratę zaciągniętego właśnie kredytu mieszkaniowego, a z drugiej ponosić wydatki związane z obecnym miejscem zamieszkania (najem lub przynajmniej koszt utrzymania innej nieruchomości).
Wypłata kredytu w transzach, rata rośnie stopniowo

Na szczęście rata kredytu na mieszkanie w budowie nie osiąga od razu docelowej wysokości. Po pierwsze, taki kredyt wypłacany jest w transzach, w miarę postępu prac na budowie. W przypadku finansowania zaciąganego przed rozpoczęciem prac budowlanych rozkład transz może wyglądać następująco:

10% - przy podpisaniu umowy deweloperskiej
15% - przy stanie „zero”
20% - po osiągnięciu stanu surowego otwartego
20% - po osiągnięciu stanu surowego zamkniętego
25%- po wykonaniu elewacji z zewnątrz, tynków, szlichty w lokalu
10% - po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na użytkowanie

Na tym jednak nie koniec. Wypłacie kredytu w transzach standardowo towarzyszy karencja w spłacie, co oznacza, że kredytobiorca spłaca tylko odsetki, nie spłacając kapitału. Jak to wygląda w praktyce? Dla uproszczenia przyjęliśmy, że kredyt w kwocie 200 tys. zł zostanie wypłacony w czterech równych transzach dokładnie co sześć miesięcy, a karencja będzie obowiązywać przez 2 lata. Harmonogram spłaty takiego kredytu w systemie rat równych prezentujemy w tabeli.
… z 250 zł do 1500 zł

Z powyższej symulacji wynika, że o ile na początku rata nie będzie dużym obciążeniem dla kredytobiorcy (250 zł), to rosnąc co pół roku o 250 zł, na koniec okresu karencji osiągnie poziom 1000 zł. Jednak po dwóch latach, gdy rozpocznie się spłata kapitału, rata skokowo wzrośnie do 1516 zł. W rzeczywistości karencja może być dłuższa niż wypłata wszystkich transz. Niektóre banki dopuszczają żeby trwała do 36 miesięcy licząc od uruchomienia pierwszej transzy. Z tak długiego okresu karencji można skorzystać w Alior Banku, Banku Pocztowym, BNP Paribas, Idea Banku, mBanku i MultiBanku, a także w PKO BP. W Eurobanku, w którym są to standardowo 24 miesiące, kredytobiorca może wnioskować o przedłużenie do 36 miesięcy. Karencja oznacza standardowo spłatę tylko odsetek. Getin Noble Bank jako jedyny dopuszcza odroczenie spłaty zarówno kapitału, jak i odsetek, ale wiąże się to z dodatkowymi kosztami.