Kredyt mieszkaniowy: rynek pierwotny a wtórny

Mieszkanie z drugiej ręki

Procedura kredytowania na rynku wtórnym jest mniej skomplikowana niż na pierwotnym. Osoby, które dokonują zakupu mieszkania z drugiej ręki otrzymują jednorazową wypłatę pełnej kwoty kredytu. Nie muszą też przedstawiać tak wielu dokumentów. Przy składaniu wniosku kredytowego trzeba się jednak liczyć z wyceną rzeczoznawcy. Ma on za zadanie oszacować wartość nabywanej nieruchomości. Zdarza się niestety, że według jego wyceny mieszkanie warte jest mniej, niż życzy sobie za nie zbywca i bank nie będzie chciał udzielić kredytu na kwotę, o jaką ubiega się klient.

Dobrze wiedzieć, że po wypłacie pieniędzy - do momentu uprawomocnienia wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej - obowiązuje tzw. okres przejściowy. Banki starają się w tym czasie dodatkowo chronić przed utratą zabezpieczenia wypłaconego kredytu. „Podstawowym zabezpieczeniem jest tzw. ubezpieczenie pomostowe kredytu. Najczęściej wiąże się ono z podniesieniem oprocentowania o 1- 1,5% kredytu do momentu wpisu hipoteki. W przypadku kredytu w wysokości 300.000 PLN wzrost oprocentowania o 1 p.p. powoduje wzrost raty o około 200 PLN”, wyjaśnia Robert Wasilewski, z portalu Hiponet.pl.

Mieszkanie od dewelopera

Inaczej niż na przy zakupie od dewelopera wygląda proces udzielania i wypłaty kredytu na rynku wtórnym. Decydując się na takie mieszkanie, jedną z pierwszych czynności powinno być sprawdzenie rzetelności dewelopera. Brzmi to dosyć banalnie, ale bank będzie tego wymagał od kredytobiorcy. Pociąga to zaś za sobą konieczność przedstawienia dodatkowych dokumentów. „W przypadku kredytowania mieszkania na rynku pierwotnym banki z reguły wymagają odpisu z księgi wieczystej nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja, umowy przedwstępnej dokładnie określającej standard wykończenia lokalu oraz harmonogramu postępu robót budowlanych i związanych z tym płatności wymaganych od kupującego, pozwolenia na budowę, a w przypadku zakończenia inwestycji pozwolenia na użytkowanie. W sytuacji gdy deweloper realizując inwestycję posiłkuje się kredytem, dodatkowo w grę wchodzi zgoda banku, który udzielił kredytu inwestycyjnego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu w przypadku jego sprzedaży klientowi. Oprócz tego deweloper będzie musiał przedstawić dokumenty rejestracyjne firmy - aktualny wypis z rejestru KRS lub działalności gospodarczej”, mówi Robert Wasilewski (Hiponet.pl).

Cechą charakterystyczną przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym jest to, że kredyt hipoteczny wypłacany jest w transzach, podobnie jak podczas samodzielnej budowy domu. Ich wysokość i czas wypłaty kolejnej ustalane są przez dewelopera, w zależności od postępu prac budowlanych. Przed wypłatą następnej transzy bank może zechcieć skontrolować postęp prac na placu budowy. Należy pamiętać, że inspekcje te mogą być dodatkowo płatne. Ich ceny wahają się od kilkudziesięciu do kilkuset złotych. Dobrą wiadomością jest natomiast to, że do momentu zakończenia prac obowiązuje karencja w spłacie kredytu. Oznacza to, że kredytobiorca spłaca w tym czasie jedynie część odsetkową, a nie całe raty i tylko od wykorzystanej kwoty kredytu.