Nieruchomości komercyjne w USA w stanie hibernacji

O zbliżających się kłopotach na amerykańskim rynku nieruchomości komercyjnych pierwszy raz pisałem w listopadzie 2009 roku. W tym tekście nie chcę powtarzać podnoszonych wówczas argumentów (większość z nich nie straciła na aktualności). Chciałbym raczej przybliżyć zjawisko na konkretnych przykładach i najświeższych danych, o których coraz częściej można przeczytać w zagranicznych mediach. Problemy, z którymi borykają się właściciele biurowców, hoteli czy supermarketów, do złudzenia przypominają te związane z kredytami subprime: na ulicach największych metropolii jak grzyby po deszczu pojawiają się tablice „do wynajęcia”, przestrzenie sklepowe w najatrakcyjniejszych lokalizacjach co kilkanaście tygodni zmieniają najemców, na przedmieściach pustkami świecą powierzchnie magazynowe i hipermarkety, opuszczone przez firmy, które w ostatnich miesiącach wypadły z rynku.

Władze świadome zagrożeń

O tym, jak wielkie znaczenie dla największej gospodarki świata mają nieruchomości komercyjne, może świadczyć fakt, że Fed w ostatnim komentarzu do decyzji o stopach procentowych uznał ten problem za najważniejszą obok wysokiego bezrobocia przeszkodę w trwałym ożywieniu koniunktury. Z informacji instytucji powołanej w ramach Departamentu Skarbu do nadzorowania specjalnych rządowych programów pomocowych (Congressional Oversight Panel) wynika, że wysoką koncentrację ryzyka powiązanego z nieruchomościami komercyjnymi na początku 2010 roku posiadało ok. 3000 amerykańskich banków. Banki te wykorzystują niedawne sprzyjające zmiany w rachunkowości i przedłużają umowy kredytowe licząc, że „coś się ruszy w interesie” i nie będą musiały ujawnić udzielonych pożyczek jako nieściągalne. Regulatorzy są więc świadomi zagrożenia, ale biorąc pod uwagę fakt, że na liście zagrożonych banków sporządzanej co kwartał przez FDIC, znajduje się obecnie ok. 700 banków, skala zjawiska może być mocno niedoszacowana.

Ukryte straty

W IV kwartale 2009 roku odpisy z tytułu złych kredytów w całym amerykańskim sektorze bankowym wyniosły 59 mld USD (wzrost o 48 proc. r/r). W przeważającej części były to jednak kredyty udzielone gospodarstwom domowym. Firma Audit Integrity szacuje, że przeciętnie na każdego dolara straconego na złych kredytach i ujawnionego w najświeższych bilansach, banki posiadają 3-4 dolary faktycznie poniesionych, lecz ukrytych strat związanych z kredytowaniem nieruchomości komercyjnych.

Kredyty udzielone na zakup nieruchomości komercyjnych w USA o wartości 1,4 biliona USD staną się wymagalne na przestrzeni najbliższych czterech lat. Na skutek gwałtownego spadku cen oraz odsetka wynajętych powierzchni (generujących dodatnie przepływy pieniężne), ok. połowa kredytów jest zagrożona. To dlatego, że firmy, które pożyczyły od banku pieniądze, mają do spłaty znacznie wyższe kwoty niż mogłyby uzyskać sprzedając po rynkowych cenach biurowce, magazyny czy hotele. Z reguły tymi dłużnikami są specjalne fundusze typu private equity, które w okresie boomu na amerykańskim rynku nieruchomości w latach 2004-2007 pozyskały z funduszy emerytalnych kapitał, który posłużył jako wkład własny na zakup nieruchomości o komercyjnym przeznaczeniu. Banki łatwo kredytowały projekty w oparciu o założenia, które wówczas nie wyglądały na skrajnie optymistyczne: czynsze będą systematycznie rosnąć, firmy będą konkurować o atrakcyjne lokalizacje, a jednocześnie wartość nieruchomości pójdzie w górę.