Z pozoru nie ma różnic: tu i tu oprocentowanie liczy się wg stóp procentowych w Szwajcarii (dla kredytów we frankach) lub w strefie euro (dla kredytów w euro) i trzeba uważać na spready. Problem pojawia się w takich sytuacjach jak ostatnio – gdy występują spore wahania kursów walut. Może się zdarzyć tak, że mimo zaciągnięcia kredytu, kupującemu mieszkanie zabraknie pieniędzy.

Chodzi o to, że w kredytach czysto walutowych klient pożycza od banku kwotę w danej walucie. W umowie kredytowej wpisane jest 100 tys. euro i właśnie tyle zostanie wypłacone w dniu uruchomienia kredytu – wypłata nastąpi w złotych, przeliczona po kursie walutowym z dnia uruchomienia kredytu. Jeśli pomiędzy datą podpisania umowy, a datą uruchomienia kredytu dojdzie do umocnienia złotego i kurs waluty obcej spadnie, wtedy wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż wnioskowana. Najlepiej wyjaśnić to na konkretnym przykładzie.

Załóżmy, że Kowalski chce pożyczyć 400 tys. złotych na mieszkanie, a w dniu składania wniosku kredytowego, euro kosztuje 4 zł (różnice w kursach zakupu i sprzedaży dla ułatwienia pomińmy). Kowalski składa więc wniosek o kredyt w wysokości 100 tys. euro. Ale pomiędzy złożeniem wniosku a uruchomieniem kredytu następuje umocnienie złotego i w dniu wypłaty euro kosztuje 3,75 zł. Klient otrzyma więc 375 tys., a brakujące 25 tys. będzie musiał dołożyć z własnej kieszeni.

W kredycie indeksowanym przelicza się inaczej. W umowie kredytowej kwota wyrażona jest w złotych oraz w walucie obcej, ale opatrzona zapisem, że w dniu uruchomienia kredytu ta w walucie obcej może być inna. Ostateczna kwota kredytu jest taka, aby pokryć rzeczywiste zapotrzebowanie klienta. Nawiązując do poprzedniego przykładu, Kowalski złoży wniosek o 400 tys. zł kredytu wyrażone w euro, a nie o 100 tys. euro. Jeśli kurs euro spadnie do 3,75 zł, Kowalski i tak otrzyma 400 tys. zł., a rzeczywista kwota kredytu wyniesie 106,67 tys. euro.

W najgorszej sytuacji są osoby zaciągające kredyt hipoteczny wypłacany w transzach. Im dłuższy okres wypłat, tym szanse na zmiany kursów większe i mając kredyt walutowy istnieje poważne zagrożenie, że kwoty wnioskowane nie będą zgadzać się z tym, co rzeczywiście zostanie wypłacone klientowi. Prawdziwe kredyty walutowe, niosące ze sobą takie zagrożenie, mają w ofercie m.in. Bank Ochrony Środowiska, Deutsche Bank Polska i Nordea Bank Polska. Z kolei kredyty indeksowane dostępne są m.in. w Banku DnB Nord, mBanku, MultiBanku i Polbanku.

Niektóre banki mają specjalną ofertę dla osób zaciągających kredyty wypłacane w transzach. Np. w kredytach jednotranszowych Nordei istnieje 3-proc. bufor, właśnie dla zabezpieczenia przed wahnięciami kursowymi.

Zaciągając kredyt hipoteczny warto po prostu zapytać w danym banku, jak przeliczany jest kredyt. Informacja, że to kredyt „denominowany” może bowiem nie wystarczyć ze względu na brak jednolitego nazewnictwa.

Na klientów zaciągających kredyt walutowy czeka jeszcze jedna pułapka. Przy udzielaniu kredytu bank przelicza go po kursie zakupu waluty, a spłacamy po kursie sprzedaży (który jest wyższy). Oznacza to, że już w momencie otrzymania kredytu jesteśmy bankowi winni więcej niż pożyczyliśmy.