Niektóre cechy potencjalnego kredytobiorcy mogą z góry skazać go na niepowodzenie przy ubieganiu się o kredyt. Najlepszym przykładem jest negatywna historia w BIK. Klient, który wcześniej nie spłacał zobowiązań nie dostanie kredytu mieszkaniowego w żadnym banku. Zwykle sytuacja jest jednak bardziej skomplikowana. Który bank udzieli kredytu singlowi czy konkubentom? Który łaskawie spojrzy na dużą liczbę osób w rodzinie? Który sfinansuje zakup „dziury w ziemi”? Czy wreszcie, który da kredyt drobnemu przedsiębiorcy?

Problem z rynkiem pierwotnym

Odpowiedź na te pytania wymaga dużej wiedzy o ofercie kredytowej dostępnej na rynku i jednocześnie sporego doświadczenia we współpracy z bankami. Wiadomo na przykład, że zakupu „dziury w ziemi” standardowo nie sfinansują mBank, Multibank, Nordea Bank, BZ WBK czy Alior. Niektóre banki udzielą kredytu na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, ale tylko w przypadku, gdy deweloper figuruje na wewnętrznej liście.

Banki, z nielicznymi wyjątkami, nie chcą kredytować budowy domu wraz z zakupem działki pod budowę. Oczekują, aby działka była wkładem własnym. BGŻ ma tak bardzo rygorystyczne zapisy, że nie udzieli kredytu na budowę, jeżeli kredytobiorca nabył działkę w drodze spadku lub darowizny.

Bank sprawdzi stan cywilny

Polityka banków różni się też w zakresie podejścia do sytuacji rodzinnej kredytobiorcy. Informacji na ten temat nie znajdziemy w ofercie banku. To czy dany bank jest bardziej przychylny rodzinom wielodzietnym czy też singlom, można jednak w przybliżeniu określić porównując maksymalną zdolność tych kredytobiorców. Expander gromadzi dane na temat maksymalnej kwoty kredytu, jaką mogą otrzymać w poszczególnych bankach 4-osobowa rodzina (łączny dochód 3,5 tys. zł netto) i osiągający taki sam dochód singiel. W przypadku kredytu w złotych przeciętna zdolność rodziny to 191,25 tys. zł, a singla 232,25 tys. zł. Różnica wynosi więc 41 tys. zł na korzyść singla. Są jednak banki, które większego kredytu udzielą rodzinie. Przykładowo w Pekao SA będzie to o 70 tys. zł więcej niż w przypadku singla, w Eurobanku o prawie 33 tys. zł więcej, w Polbanku EFG o ponad 22 tys. zł więcej, a w Lukas Banku o 13 tys. zł więcej. Najkorzystniej zdolność kredytową dla singla liczą z kolei Kredyt Bank (o 156 tys. zł więcej niż w przypadku rodziny), BOŚ (o 132 tys. zł więcej) czy GE Money Bank (123 tys. zł więcej). Oprócz liczby osób w gospodarstwie domowym dla banku ważne może być też to, czy para jest małżeństwem. Może się np. zdarzyć, że dla potrzeb wyliczania zdolności bank weźmie tylko połowę dochodu konkubentów.

Własna działalność pod lupą

Banki mają też bardzo różne podejście do osób prowadzących własną działalność gospodarczą, które chcą zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania. Chodzi z jednej strony o branżę, a z drugiej sposób rozliczenia. Banki niechętnie kredytują dziś osoby prowadzące działalność w budownictwie oraz takie, których dochody wykazują dużą zmienność. Co do sposobu rozliczeń, bardzo ostrożnie – o ile w ogóle – kredytują osoby rozliczające się w oparciu o kartę podatkową (np. taksówkarze, opiekunki, prowadzący punkty gastronomiczne, szewcy, krawcowe) czy ryczałt (np. wynajem mieszkania).

Więcej decyzji odmownych

Z danych firmy Expander – Niezależny Doradca Finansowy wynika, że niektóre decyzje banków są jednak zaskakujące nawet dla doradców posiadających dużą wiedzę i doświadczenie w oferowaniu kredytów. Liczba negatywnych decyzji, często nie mających nic wspólnego z regulaminami udzielania kredytów, wyraźnie wzrosła w okresie kryzysu, aczkolwiek apogeum tego zjawiska miało miejsce na przełomie roku. Zwiększona ostrożność banków prowadzi do dziwnych sytuacji, kiedy na przykład kredyt bez problemu otrzyma małżeństwo o stosunkowo niskich dochodach dlatego, że wnioskujący pracują w stabilnych (w ocenie banku) firmach, a nie otrzyma go samotna osoba o bardzo wysokich dochodach, prowadząca działalność gospodarczą.