Prognoza dla rynku nieruchomości

Na początek dobra informacja. W przyszłym roku oczekiwany jest dalszy wzrost zdolności kredytowej Polaków. Wpłyną na to dwa czynniki – coraz więcej osób znajduje legalne zatrudnienie (a osiąganie stałych i udokumentowanych dochodów to podstawa ustalenia zdolności kredytowej). Po drugie w przyszłym roku wzrosną nasze pensje, presja na wzrost płac będzie coraz bardziej widoczna.

Niestety na tym dobre wiadomości się kończą. Z drugiej bowiem strony na ograniczenie zdolności kredytowej będą oddziaływać rosnące stopy procentowe. Wzrost oprocentowania kredytów złotowych z 5,20 do 5,70 proc. może ograniczyć zdolność kredytową trzyosobowej rodziny o przeciętnych dochodach nawet o ok. 5 proc. Ale też wzrost dochodów np. o 5 proc. może wpływ rosnących stóp procentowych zneutralizować, a wzrost dochodów o 10 proc. zaowocowałby w takim wypadku nawet zwiększeniem zdolności kredytowej o ok. 4 proc. Oczywiście to tylko przykład – każdy ma inną zdolność kredytową, różne zarobki i różne wydatki.

Nie mniej oczekiwany wzrost pensji i utrzymanie oprocentowania kredytów na relatywnie niskim poziomie, pozwala oczekiwać niewielkiego wzrostu zdolności kredytowej w 2007 roku.

To jeden z czynników, który zadecyduje o tym, że popyt na nieruchomości mieszkaniowe utrzyma się w przyszłym roku na wysokim poziomie. Równocześnie podaż z rynku pierwotnego wciąż będzie niska, choć zapewne wyższa niż obecnie (urzędy wydają więcej pozwoleń na budowę), z tym, że w sprzedaży znajdą się coraz bardziej odległe projekty z datą realizacji w 2009 i 2010 roku. Ten splot okoliczności w najlepszym razie pozwoli na utrzymanie cen na obecnych poziomach, natomiast większe szanse ma scenariusz, w którym ceny będą nadal rosły.

Trzeba także pamiętać, że coraz większą rolę na rynku nieruchomości odgrywa popyt inwestycyjny – od ludzi, którzy są zainteresowani osiągnięciem krótkoterminowych zysków z kupna i sprzedaży mieszkań. Ponieważ wyraźne nasilenie takiego popytu widzieliśmy w mijającym roku, a zwykle tego rodzaju inwestycje trwają od trzech do dziesięciu lat, większej podaży mieszkań ze strony tych inwestorów należy oczekiwać nie wcześniej niż w latach 2008-2009, a pamiętając o regulacjach podatkowych (sprzedać mieszkanie bez podatku można po pięciu latach od nabycia), nawet w 2011-2012. Zatem rynek podaży wciąż będzie płytki, utrzyma się za to liczba kupujących. W efekcie ceny mogą wzrosnąć, choć oczywiście szaleństwem byłoby oczekiwanie, że tempo wzrostu cen zostanie utrzymane. Wciąż można jednak liczyć na to, że wartość mieszkań będzie rosła o 10-15 proc. w skali roku.

Ponieważ mieszkania w dobrym standardzie są już bardzo drogie nawet jak na kieszeń dobrze zarabiających Polaków (osiągając około 15 tys. złotych dochodu brutto można myśleć o kupnie mieszkania granicach 100 metrów kwadratowych, w dobrej lokalizacji w największych miastach Polski), można oczekiwać zwiększonego zainteresowania rynkiem działek i gotowych domów. Oczekuję szybszego wzrostu cen działek (o ok. 20 proc.) niż gotowych domów (o ok. 5 proc.), ponieważ budowa domu własnymi środkami jest wciąż znacznie tańszym przedsięwzięciem niż kupno gotowego domu lub segmentu od dewelopera lub na rynku wtórnym. Wprawdzie w 2006 r. ceny podmiejskich działek rosły znacznie powyżej oczekiwań, co może wpłynąć na ograniczenie popytu ze strony indywidualnych nabywców, to jednak sprzedający nie będą mieli motywacji aby obniżać ceny, ponieważ grunty są bardzo tanie w utrzymaniu – ceny działek mogą więc rosnąć, nawet jeśli rzeczywistych transakcji będzie mniej niż w 2006 roku.

Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji.