Droższe mieszkanie - tańszy kredyt?

Przeczytaj także: Kredyt mieszkaniowy: problemy ze spłatą

Posiadacze mieszkań zakupionych przed rokiem, dwoma czy wcześniej, mają dziś satysfakcję dokonania właściwego wyboru – dziś za to samo mieszkanie musieliby zapewne zapłacić o wiele więcej, a być może nawet wcale nie byłoby ich na nie stać. A więc opłacało się załatwiać te wszystkie nużące formalności związane najpierw z uzyskaniem kredytu, a później z wpisaniem banku do hipoteki etc.

Zrób to jeszcze raz

Teraz jednak, gdy wiele wskazuje na to, że ceny mieszkań osiągają swoje apogeum, warto raz jeszcze pofatygować się do banku i poprosić o niżej oprocentowany kredyt. Na jakiej podstawie?

W wielu bankach podstawą ustalenia oprocentowania, a konkretnie marży odsetkowej, był udział środków własnych inwestora (tzw. wskaźnik LTV) w zakupie nieruchomości wedle zasady – im mniej środków własnych, tym większa marża banku. I choć przez ostatnie lata udział ten wcale nie musiał wzrosnąć zbyt wyraźnie za sprawą spłaty kredytu, to z całą pewnością wzrósł za sprawą wzrostu wartości nieruchomości.
Załóżmy, że trzy lata temu ktoś kupił mieszkanie za 200 tys. złotych w całości posiłkując się kredytem bankowym. Dziś ta sama nieruchomość wyceniana jest na 400 tys. złotych. Udział kredytu w wartości mieszkania spadł więc ze 100 do 50 proc., co jest już podstawą do ubiegania się o niższą marżę.

Oczywiście banki nie będą do tego namawiały – przecież im wcale nie zależy na obniżeniu marż. Dlatego też wcielając ten pomysł w życie trzeba przygotować się na trudne negocjacje, które mogą zakończyć się niepowodzeniem (odmową banku). Na szczęście nie oznacza to fiaska całego przedsięwzięcia. Zawsze bowiem można zmienić bank – nowy kredytodawca z radością przyjmie nas w swoich progach i zgodnie ze swoją tabelą marż, powinien zgodzić się na nasze warunki. Poniżej prezentujemy ile na całej operacji można zyskać, zarówno w ujęciu miesięcznym (pojedynczej raty), jak i w całym okresie kredytowania. To oczywiście tylko przykład, chociaż poziom marż oraz korzyści z ich zmniejszenia są jak najbardziej „z życia wzięte”.

Założenia: kredyt 200 tys. PLN na 30 lat. Dla uproszczenia przyjęliśmy, że wcześniej inwestor korzystał z karencji w spłacie kapitału i dopiero teraz przystępuje do spłaty kredytu. Wcześniejszy spadek oprocentowania kredytu nie ma więc wpływu na nasze wyliczenia.