Zamień mieszkanie na dom

Przeczytaj także: Mieszkanie nowe czy używane?

Dom za wynajęcie mieszkania

Trzecim wariantem, który pozwoli jednocześnie i zjeść ciastko i nadal je mieć, jest budowa domu za wpływy z wynajmu już posiadanego mieszkania. Potrzebna nam będzie jednak inżynieria finansowa. Założenie jest bardzo proste. Zamiast sprzedawać, wynajmujemy. Środki z najmu przeznaczamy na obsługę kredytu związanego z budową lub kupnem domu. Obecnie takie możliwości kredytowe już istnieją za sprawą banku, oferującego kredyt mieszkaniowy na wynajem. Jeśli posiadamy już nieruchomość, choćby i z zastawioną hipoteką, bank zgodzi się nam udzielić kredytu, jeśli jego spłatę zagwarantujemy przyszłymi dochodami z najmu. Wystarczy więc odwrócić sytuację – kredyt zaciągamy na dom, w którym będziemy mieszkać, a środki będą pochodzić z najmu obecnie zajmowanego mieszkania.

Zakładając, że posiadamy mieszkanie o powierzchni 50 m2 i warte ok. 300 tys. PLN, oraz w pełni urządzone (bo przecież w nim mieszkamy), wpływy z najmu netto mogą sięgnąć 1200-1500 PLN miesięcznie (trzeba będzie zawrzeć oficjalną umowę o wynajem – wymagania banku). Za taką kwotę spłacaną co miesiąc kwotę jesteśmy w stanie pożyczyć od 210 do 260 tys. PLN (kalkulator Open Finance). Widać, że ta kwota nie wystarczy, aby spełnić minimalne wymagania związane z wybudowaniem domu – konieczny będzie wkład własny i to na poziomie co najmniej 150 tys. PLN, za który wybudujemy i wykończymy dom. Względnie możemy mieć wkład własny na znacznie niższym poziomie, jednak potrzebne będzie zabezpieczenie w postaci wyższej zdolności kredytowej. Wolne środki potrzebne nam będą także w sytuacji, w której okresowo nie będziemy otrzymywać wpływów z najmu, aby podołać spłacie dwóch kredytów hipotecznych (jeden za mieszkanie, drugi za dom). Jest to więc opcja dla osób zamożnych lub dobrze zarabiających.

Pozwala ona korzystać w dalszym ciągu na wzroście cen nieruchomości – zarówno mieszkań jak i domów, a jednocześnie czerpać zyski z najmu.

Jeśli jednak w grę wchodzi większe mieszkanie – np. o powierzchni 100 metrów – trzeba pamiętać, że takie lokale trudniej jest wynająć, zwłaszcza jeśli położone są w znacznej odległości od centrów miast. W takiej sytuacji mimo wszystko bezpieczniej będzie sprzedać mieszkanie i kupić dom niż je wynająć.

Założenia:

• Mieszkanie o powierzchni 50 m2. Wpływy z najmu 1200 PLN netto
• Kredyt “pod wynajem”: 210 tys. PLN
• Dodatkowe kredytowanie: 150 tys. PLN (850 PLN miesięcznie)
• Kredyt na stare mieszkanie: ok. 1200 PLN
• Razem kredyty: 3350 PLN (w tym 1200 z najmu)
• Skala inwestycji: do 380 tys. PLN
• Wymagane zarobki: 7200 PLN brutto (dla rodziny 2-osobowej)

Ceny gruntów

W naszych założeniach działka nie powinna kosztować więcej niż 50-80 tys. PLN, jednak nie jest łatwo znaleźć taką lokalizację, a bardzo trudno sprawić, by odpowiadała ona marzeniom o lokalizacji domu. Nie mniej mając na uwadze nasilającą się tendencję do wyprowadzania się z miast ludzi najbardziej zamożnych, trzeba przyjąć, że ceny gruntów podmiejskich będą zyskiwały na wartości, a dobrych lokalizacji będzie ubywać. Zatem warto rozważyć kupno działki nawet bez obecnej finansowej możliwości wybudowania na niej domu, bo za trzy, pięć lat może być na to po prostu za późno (za wysokie ceny, konieczność kupna gruntów coraz dalej od miasta). Względnie kupno działki może być także znakomitą lokatą kapitału. Wprawdzie jest raczej wątpliwe, żeby ceny rosły tak szybko jak mieszkań (po 20-30 proc. rocznie), ale za to – wobec braku podatku katastralnego – ziemia nie ma stałych kosztów utrzymania (mieszkania mają), poza stosunkowo niskim podatkiem od gruntu.