Marże i prowizje w kredytach hipotecznych systematycznie maleją wraz z gwałtownym rozwojem rynku mieszkaniowego w Polsce i towarzyszącym mu boomem kredytowym. Marże te zmalały z kilku procent do nawet poniżej 1 proc. Ale to tylko jedna strona medalu. Wraz z obniżaniem się na rynku marż i prowizji można zauważyć tendencję do podnoszenia dwóch opłat: kosztu wcześniejszej spłaty oraz tzw. spreadu walutowego (różnice między kursem kupna a kursem sprzedaży).

Niełatwa spłata

Zdecydowana większość ofert o atrakcyjnym oprocentowaniu wiąże się z ograniczeniem możliwości zwrotu kredytu przed terminem. Banki proponują korzystne warunki, ale chcą uniknąć szybkiego zakończenia kredytu. O ile jeszcze niedawno większość klientów pytana, o to czego oczekuje od finansowania, na pierwszym miejscu wymieniała – oprócz niskiego oprocentowania – także możliwość wcześniejszej spłaty bez opłat, o tyle dziś schodzi to na drugi plan. Coraz więcej osób zdaje sobie sprawę z faktu, że cena kredytu hipotecznego jest na tyle atrakcyjna, że bardziej opłaca się gotówkę zainwestować na rynku kapitałowym, niż zwrócić do banku. Zwrot kredytu oprocentowanego na 3 proc. zaciągniętego na 30 lat można porównać do założenia lokaty z analogicznym kosztem i oprocentowaniem bez kapitalizacji. Ograniczenia wcześniejszej spłaty widać szczególnie przy wielu ofertach kredytów w złotych, gdzie marże od początku były znacznie niższe niż w przypadku kredytów walutowych i gdzie nie ma dodatkowego dochodu dla banku w postaci różnicy kursowej.

Uwaga na kursy

Razem z pojawieniem się niskich marż dla kredytów w walutach, nawet poniżej 1 proc., zaczęły zwiększać się rozpiętości między kursami kupna i sprzedaży walut. Podniosły się one z poziomu ok. 3 proc. do ponad 4 proc. u kilku liczących się graczy na rynku. Walka ceną kredytu – jak każda wojna cenowa – nie mogła trwać wiecznie. O ile jednak oprocentowanie i prowizja są kosztem dostrzegalnym dla każdego, o tyle ze spreadu nie wszyscy zdają sobie sprawę. Jeśli dla danego oprocentowania rata bez uwzględnienia różnicy kursowej wynosi 1000 PLN, to po doliczeniu spreadu w wysokości 5 proc. jej wysokość wzrasta do 1050 PLN. Warto o tym pamiętać, wybierając ofertę kredytową dla siebie.