Użytkowanie wieczyste: wykup z bonifikatą lepszy niż lokata bankowa?

Przeczytaj także: Użytkowanie wieczyste czy wieczne oczekiwanie?

Ustawa, która zmieni prawo użytkowania wieczystego we własność jest sprawnie procedowana w parlamencie. Po pierwszym czytaniu w sejmie ma się nią zająć komisja. Jeśli nowe prawo wejdzie w życie w obecnym kształcie, to już w 2019 roku Polacy przestaną płacić za użytkowanie wieczyste działek, na których stoi ich blok lub dom. Przekształcenie z mocy prawa będzie bowiem dotyczyło tylko działek wykorzystywanych na cele mieszkaniowe.

Gminy stracą część dochodów

Co te zmiany oznaczają w praktyce? Niestety nie ma się co łudzić, że od 2019 roku nie będzie już zupełnie trzeba płacić za posiadany grunt pod domem lub blokiem. Ustawodawca postanowił, że z tytułu przekształcenia dotychczasowy użytkownik będzie też płacił. Plus w tym, że opłaty będzie się wnosiło przez 20 lat, a nie dożywotnio. To już oznacza wymierne korzyści, choć bardzo odległe w czasie. Poza tym np. gmina nie będzie już mogła dokonywać skokowych podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste. Dotychczas była to zmora użytkowników, którzy pod koniec roku mogli spodziewać się nawet kilku- czy kilkunastokrotnych podwyżek opłat. Zgodnie z nowym prawem jeśli opłata za przekształcenie we własność wzrośnie, to tylko o wskaźnik publikowany przez GUS, czyli pewnie przeważnie o kilka- kilkanaście procent.

Świetny sposób na nadwyżki finansowe

Aby tego też uniknąć, można pokusić się o zapłacenie całej należności z góry za 20 lat. To nie tyko ustrzeże przed podwyżkami, ale może też oznaczać wymierne korzyści. W ustawie zapisano np. że jeśli ktoś zapłaci od razu za cały okres z góry, to może w pierwszym roku liczyć na 60-proc. bonifikatę. Taki mechanizm dotyczyć ma z mocy nowego prawa działek, które w użytkowanie wieczyste oddał Skarb Państwa. W przypadku parcel gmin, powiatów i województw trzeba będzie mieć nadzieję, że podobne bonifikaty ustalą samorządy.

Załóżmy na chwilę, że skorzystanie z 60-proc. bonifikaty traktujemy jako inwestycję, która pozwoli nam przez kolejne 19 lat oszczędzać. Przyjmijmy, że użytkownik wieczysty płacił dotychczas 1000 złotych rocznej opłaty. To oznacza, że za przekształcenie będzie dalej wnosił taką opłatę przez 20 lat. Alternatywa? W pierwszym roku zapłacić jedynie 8000 złotych i zapomnieć o problemie. To oznacza rentowność identyczną do tej jaką zaoferowałaby lokata na 12,8% w skali roku (plus podatek „Belki” oznacza to oprocentowanie na 15,9%) – wynika z szacunków Open Finance.

W bankach zbliżonej do tego oferty nie było od prawie 20 lat. Dziś przeciętna roczna lokata daje zarobić 1,7% (1,4% po opodatkowaniu) - wynika z najnowszych danych NBP. Rentowność przekształcenia z bonifikatą jest też nie do pobicia przez popularny obecnie zakup mieszkania na wynajem. Ten pozwala dziś zarobić na czynszach około 5% (netto) wartości kupionej nieruchomości w skali roku, ale przy wyższym ryzyku.

Jeśli użytkownik wieczysty skorzysta z możliwości zapłaty za przekształcenie z góry w kolejnych latach, to też może liczyć na bonifikatę. Co roku jej skala maleje jednak o 10 pkt. proc. I tak w drugim roku jest to 50%, w trzecim 40%, w czwartym 30%, w piątym 20%, a w szóstym zaledwie 10%. Dwie ostatnie opcje wydają się nieatrakcyjne nawet w świetle rachitycznego dziś oprocentowania lokat bankowych czy obligacji skarbowych.

Czy Skarb Państwa udziela wspomnianych bonifikat charytatywnie? Nic bardziej mylnego. Rabat za jednorazową opłatę oznacza co prawda dla budżetu uszczuplenie przychodów w przyszłości, ale też zastrzyk gotówki „tu i teraz”. Podobnie może być w przypadku jednostek samorządu terytorialnego – gmin, powiatów i województw, które oddały swe grunty w użytkowanie wieczyste. Im bardziej potrzebują pieniędzy na bieżące wydatki, tym większa szansa, że zaproponują użytkownikom wieczystym solidne bonifikaty za jednorazową zapłatę za przekształcenie. Tu jednak ustawa zostawia im możliwość wyboru. Mieszkańcy powinni obserwować rozwój wydarzeń, bo wprowadzenie systemu bonifikat może okazać się dobrym sposobem na zainwestowanie pieniędzy, aby w przyszłości cieszyć się z oszczędności.

Bartosz Turek, analityk