Kredyt mieszkaniowy. Brać czy zbierać wkład własny?

Przeczytaj także: Wkład własny: fakty i mity

Czynsze w metropoliach zniechęcają do długiego wynajmu …

Uwzględnienie w analizie sytuacji młodych mieszkańców Warszawy, wydaje się uzasadnione z dwóch powodów. Po pierwsze, jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, stolica to największy rynek mieszkaniowy w naszym kraju. Po drugie, Warszawa cechuje się wysokim poziomem czynszów. Ten czynnik w naturalny sposób motywuje młode osoby (posiadające odpowiednie zarobki) do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. O „hipotece” mogą myśleć również przykładowi małżonkowie ze stolicy. Obecnie muszą oni płacić 1650 zł miesięcznie za wynajem mieszkania dwupokojowego o powierzchni 45 mkw. Podana kwota (1650 zł/m-c) stanowi jedynie wynagrodzenie dla właściciela mieszkania i nie uwzględnia m.in. kosztu mediów oraz kosztów związanych z zarządzaniem budynkiem i jego utrzymaniem.

Potencjalny wzrost stóp procentowych to ważny argument

Przykładowi młodzi najemcy z Warszawy są już dość dobrze przygotowani do zakupu mieszkania, bo dzięki pomocy rodziców zgromadzili oszczędności (ok. 71 200 zł) stanowiące 20% kosztów zakupu typowego M2 na terenie stolicy. Przy takim wkładzie własnym (20%), nie trzeba już zaciągać kredytu mieszkaniowego z dodatkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu. Mimo tego, przykładowi najemcy zastanawiają się, czy nie lepiej byłoby jeszcze poczekać z zakupem mieszkania (np. przez 2 - 3 lata). Pewnym argumentem jest to, że przyszli kredytobiorcy ciągle powiększają swój planowany wkład własny. Na konto oszczędnościowe z oprocentowaniem 2,00%, co miesiąc trafia 600 zł. Przy takim tempie wpłat, wartość oszczędności mieszkaniowych wzrośnie do:

• 79 597 zł (22% ceny planowanego mieszkania) - za 12 miesięcy
• 88 160 zł (25% ceny planowanego mieszkania) - za 24 miesiące
• 96 862 zł (27% ceny planowanego mieszkania) - za 36 miesięcy

Gdyby przykładowi małżonkowie jednak przerwali gromadzenie oszczędności i zaciągnęli kredyt mieszkaniowy z wkładem wynoszącym 20%, to pierwsza równa rata wyniosłaby 1425 zł przy prowizji przygotowawczej 3,00% (kredytowanej), marży 2,40% i trzydziestoletnim okresie spłaty. Płatność na rzecz banku byłaby zatem o ponad 200 zł mniejsza od wynagrodzenia dla właściciela prywatnego mieszkania. Małżonkowie po przeprowadzce do własnego M2 (kosztującego ok. 356 000 zł), oczywiście nie uniknęliby kosztów związanych z mediami oraz zaliczkami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Zakładamy, że kupione lokum z rynku wtórnego, nie wymagałoby natychmiastowego remontu, a małżonkowie posiadają już część jego wyposażenia (np. meble).

Trzeba zdawać sobie sprawę, że raty kredytu zaciągniętego już teraz przez przykładowych warszawiaków, na pewno wzrosłyby w niedalekiej przyszłości. Analiza portalu RynekPierwotny.pl zakłada wzrost stóp procentowych NBP i stopy WIBOR 3M o 0,25 punktu procentowego rocznie, przez trzy kolejne lata. Przy takich założeniach, wstrzymanie się z zakupem mieszkania i zgromadzenie wyższego wkładu własnego (22%, 25%, 27%), skutkowałoby pierwszą ratą kredytu na mieszkanie (M2, cena: 355 860 zł) wynoszącą:

• 1425 zł - za 12 miesięcy (kredyt na 30 lat z marżą 2,40% i kredytowaną prowizją przygotowawczą 3,00%)
• 1422 zł - za 24 miesiące (założenia odnośnie kredytu - jak wyżej)
• 1416 zł - za 36 miesięcy (założenia odnośnie kredytu - jak wyżej)

Mamy zatem do czynienia z ciekawą sytuacją, w której pomimo zgromadzenia wyższego wkładu własnego niż 20%, przykładowi małżonkowie wcale nie płaciliby o wiele mniejszej raty na początku okresu kredytowania. W analizowanym przykładzie wpływ niższego zadłużenia zostaje skompensowany przez podwyżkę stóp procentowych NBP i stopy WIBOR 3M służącej jako podstawa oprocentowania kredytów mieszkaniowych (oprocentowanie = WIBOR 3M + stała marża).

Wyższy wkład zapewnia bezpieczeństwo i mniejsze odsetki

Kredyt mieszkaniowy jest długoterminowym zobowiązaniem, którego nie można rozpatrywać tylko w perspektywie pierwszych rat – tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl. W polskich warunkach, analizę niestety utrudnia często zmieniające się oprocentowanie „hipotek”. Ze względu na ten czynnik i trudności w przewidzeniu przyszłego poziomu stóp procentowych, przykładowi małżonkowie z Warszawy, nie mogą dokładnie określić, jaki będzie wpływ wyższego wkładu własnego na całkowity koszt kredytu. Można jednak pokusić się o pewne prognozy i przyjąć średni poziom stopy WIBOR 3M wynoszący 3,50%. Przy takim założeniu, suma równych rat kredytów na mieszkanie kosztujące 355 860 zł, będzie wyglądała następująco:

• 626 129 zł - kredyt zaciągany obecnie z wkładem 20% (kredyt na 30 lat z marżą 2,40% i kredytowaną prowizją przygotowawczą 3,00%)
• 607 599 zł - kredyt zaciągany za 12 miesięcy z wkładem 22% (pozostałe założenia odnośnie kredytu - jak wyżej)
• 588 767 zł - kredyt zaciągany za 24 miesiące z wkładem 25% (pozostałe założenia odnośnie kredytu - jak wyżej)
• 569 627 zł - kredyt zaciągany za 36 miesięcy z wkładem 27% (pozostałe założenia odnośnie kredytu - jak wyżej)

Powyższe wyniki pokazują, że decyzja o wstrzymaniu się z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego ma też swoje niezaprzeczalne plusy. O zgromadzeniu wyższego wkładu powinny pomyśleć przede wszystkim osoby, które obecnie mogą sfinansować mniej niż 20% wartości lokum albo musiałyby przeznaczać na ratę dużą część miesięcznego dochodu netto (ponad 40%). Decyzję o odroczeniu zakupu lokum, ułatwia względna stabilność cenowa polskiego rynku mieszkaniowego.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu