Kupno mieszkania na wynajem? Dobry moment już minął

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania: rentowność VII-VIII 2017

Inwestycja w nieruchomości jest obecnie bardzo popularna. Polacy wierzą, że rynek mieszkaniowy jest bezpieczny, a rentowność wynajmu jest dziś 3-4 razy wyższa niż to co banki oferują na przeciętnej rocznej lokacie – wynika z szacunków Open Finance. Pikanterii całej sprawie dodaje jeszcze fakt, że wynajmu z nawiązką powinien pokrywać odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Gdyby i tego było mało, to inwestor, może zarobić nie tylko na czynszach za wynajem, ale też na wzroście wartości nieruchomości. Z danych NBP wynika bowiem, że używane mieszkania w największych miastach są dziś o prawie 5% droższe niż przed rokiem.

Nieruchomości jedną z najlepszych inwestycji ostatniej dekady

Trudno się więc dziwić, że w ostatniej dekadzie inwestowanie w mieszkania było jednym z najlepszych pomysłów na zarabianie. Nawet gdyby ktoś kupił lokal w 2007 roku, a więc prawie u szczytu ostatniej hossy, to w międzyczasie bardzo dużo można było zarobić dzięki comiesięcznym czynszom. Z szacunków Open Finance wynika, że pomimo spadku cen nieruchomości inwestor taki mógłby zrealizować dziś ponad 42-proc. zysk. Wynik ten uwzględnia podatki, opłaty administracyjne, a nawet okresy niewynajęcia.

Dla porównania lokaty bankowe, które co roku byłyby odnawiane, pozwoliłyby przez 10 lat zarobić ponad 33%. W najlepszym humorze mógłby być jednak ten, kto dekadę temu kupił 10-letnie obligacje skarbowe. Taki inwestor cieszyłby się dziś o ponad połowę wyższym kapitałem. Niespodziewanie inwestor giełdowy dopiero zacząłby obecnie wychodzić „ponad kreskę”. W ciągu dekady specjalna odmiana indeksu WIG 20, która uwzględnia dochody z dywidend, praw poboru itd., zyskała niecałe 5%.

W ostatnim roku wygrana czekała na parkiecie

Zupełnie inaczej sytuacja wyglądałaby w przypadku startu inwestycji 3 lub 5 lat temu, czyli w roku 2012 lub 2014. Wtedy bezkonkurencyjnym rozwiązaniem byłoby kupno mieszkania na wynajem. W ciągu ostatnich 12 miesięcy najwięcej można było za to zarobić kupując akcje największych spółek. W tym wypadku już po uwzględnieniu podatku „Belki” możliwe byłoby osiągnięcie prawie 35-proc. zysku. W tym samym czasie – czyli przez ostatni rok - wynik z tytułu zakupu mieszkania na wynajem (wzrost wartości plus czynsze) byłby około 5-7 razy wyższy niż ten, który oferowały bankowe lokaty lub 10-letnie obligacje skarbowe.

Kupno mieszkania na wynajem ma swoje złe strony

Nie popadajmy jednak w bezkrytyczny huraoptymizm. Kupno mieszkania na wynajem to nie tylko zyski i korzyści. Wynajem wymaga od właściciela niemałego zaangażowania. Mieszkanie trzeba bowiem kupić, wykończyć, przygotować do wynajmu, wynająć, a potem monitorować rozliczenia i stan nieruchomości reagując przy tym na awarie, usterki, a tym bardziej sytuacje konfliktowe. Trzeba też pamiętać, że nikt nie zagwarantuje, że ceny nieruchomości i czynsze wynajmy będą wciąż rosły. Co prawda, historia pokazuje, że w dłuższym terminie mieszkania drożeją szybciej niż rośnie ogólny poziom cen (inflacja), ale nie ma gwarancji, że identycznie będzie w przyszłości.

Kupno mieszkania na wynajem to także inwestycja o dość wysokim progu wejścia. Chodzi o to, że nawet kupując mieszkanie z pomocą kredytu trzeba mieć w kieszeni sporo gotówki, aby pokryć wymagany przez banki wkład własny i opłacić wszystkie koszty transakcyjne. Może się okazać, że chcąc kupić mieszkanie warte 400 tys. zł trzeba dysponować kwotą 100-150 tysięcy złotych i to raczej przy założeniu jego delikatnego odświeżenia, a nie gruntownego remontu.

Kilka podwyżek może pochłonąć zyski

Do tego pamiętajmy, że w końcu Rada Polityki Pieniężnej zacznie podwyższać stopy procentowe. Jeśli więc ktoś na zakup lokalu zaciągnął kredyt hipoteczny, to musi się liczyć z tym, że jego rata wzrośnie. Kiedy zyski z wynajmu przekute zostaną w straty? Wszystko zależy od tego jaką rentowność wynajmu osiąga inwestor. Jeśli rocznie inkasuje „na czysto” 5% wartości posiadanej nieruchomości, to z nawiązką pokrywa dzięki tym pieniądzom odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup. Dziś przeciętne oprocentowanie spłacanego złotowego kredytu hipotecznego opiewa bowiem na 3,6% (dane NBP). Gdyby przyjąć, że inwestor finansuje długiem 80% kosztów zakupu nieruchomości można oszacować, że do jego kieszeni trafia co roku ponad 2% wartości mieszkania w formie czystego zysku po potrąceniu odsetek.

Pojedyncza podwyżka stóp procentowych o 0,25 pkt. proc. niewiele by w tym względzie zmieniła. Dopiero gdyby Rada podjęłaby taką decyzję pięciokrotnie, to zysk inwestora spadłby mniej więcej o połowę. Dopiero bardzo stanowcze podwyżki – o łącznie 2-3 pkt. proc. spowodowałyby, że inwestor zacząłby „dokładać do biznesu”. Oczywiście pomijamy przy tym fakt, że podwyżki stóp procentowych są okolicznością sprzyjającą podwyżkom czynszów najmu, ale też nie uwzględniamy zmian cen nieruchomości.

Bartosz Turek, analityk