Kupno mieszkania z długiem? Nic strasznego

Przeczytaj także: Kupno mieszkanie z przeszłością. Na co uważać?

„Zadłużone” nieruchomości znaleźć można dziś wszędzie - w ofertach biur nieruchomości, w serwisach internetowych oraz wśród prywatnych ogłoszeń osób, które z powodu trudnej sytuacji finansowej nie poradziły sobie ze spłatą kredytu mieszkaniowego (na przykład w wyniku nagłej zmiany kursu waluty, w której zaciągnięto kredyt). Przyczyną kłopotów finansowych właściciela nieruchomości może też być egzekucja komornicza z tytułu wysokich zaległości w ZUS czy urzędzie skarbowym (w przypadku działalności gospodarczej), a także - trudna sytuacja rodzinna (śmierć jednego z kredytobiorców).

Co zatem dzieje się z lokalem, którego właściciel nie potrafi utrzymać?

- Nieruchomość taka trafia na sprzedaż lub w ręce komornika, który wszczyna postępowanie egzekucyjne - wyjaśnia Marcin Gaj, doradca finansowy z firmy Alex T. Great. - Cena zadłużonej i wystawionej na sprzedaż nieruchomości jest zwykle znacznie niższa, niż podobne oferty na rynku, różnica może sięgać nawet do 30 proc. Obniżając cenę, dłużnicy starają się odzyskać całość lub choćby większą część środków, dzięki którym będą mogli spłacić swoje długi.

A jak sprawdzić, czy z takim zakupem nie wiąże się żadne ryzyko?

- Najrozsądniej jest udać się do doradcy finansowego, który dokona weryfikacji stanu prawnego takiego lokalu - tłumaczy Marcin Gaj. - Sprawdzamy przede wszystkim wszystkie zapisy księgi wieczystej, by uzyskać w ten sposób komplet informacji o tym, kto jest obecnie właścicielem nieruchomości oraz upewnić się, że wszelkie zapisy w dokumentach zgodne są ze stanem faktycznym lokalu. Mam tu na myśli weryfikację zapisów dotyczących prawa własności, powierzchni użytkowej oraz rzeczywistej ilości pomieszczeń w tej nieruchomości. Najważniejsze zaś jest to, by dokładnie sprawdzić, czy nie istnieją żadne prawa, roszczenia i ograniczenia, które uniemożliwiałyby w przyszłości swobodne dysponowanie tym lokalem przez przyszłego nabywcę. Trzeba też pamiętać o ewentualnych zapisach hipotecznych, które także mogą dotyczyć takiej nieruchomości.

Rolą doradcy finansowego, który reprezentuje przyszłego nabywcę, jest także analiza opłacalności takiego zakupu.

- Porównuję cenę zadłużonego lokalu ze średnią cen nieruchomości w tej samej lokalizacji, sprawdzam wiek i stan techniczny budynku, by upewnić się, że zakup takiego mieszkania naprawdę się opłaca. Zawsze w takiej sytuacji dokonuję też oględzin, bo jest to najlepszy sposób, by przekonać się, w jakim stanie jest lokal wystawiony na sprzedaż - zaznacza doradca z Alex T. Great.

Jeśli wszystko się zgadza i zapadnie decyzja o zakupie zadłużonej nieruchomości, doradca finansowy przedstawia listę dokumentów, które pozwolą skutecznie nabyć takie mieszkanie. Jest to m.in. zaświadczenie wydane przez komornika (lub inną insynuację - ZUS, bank, spółdzielnię mieszkaniową) wskazujące stan zaległości. Dokument taki dostarczyć powinien zbywca, a pojawić się w nim musi też numer konta do całkowitej spłaty zobowiązania oraz zgoda na wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji komorniczej lub hipoteki banku. Dodatkowo, jeśli lokal obciążony jest hipoteką, zadłużony kredytobiorca winien - na prośbę przyszłego nabywcy - dostarczyć zaświadczenie wydane przez kredytujący go bank potwierdzające fakt udzielenia kredytu oraz aktualne saldo zadłużenia do całkowitej spłaty kredytu. Dokument taki powinien zawierać także numer rachunku technicznego (bez dostępu kredytobiorcy) oraz zgodę banku na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie zaległości wobec banku przez przyszłego nabywcę.